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2008年05月30日

「容積率オーバーですけど・・・」@

先日、お客様(おそらく主婦の方)からご質問をいただきました。

ハウス×ハウス メンバーログイン画面から一戸建ての中古住宅を検索され、
ある物件の資料請求をいただいたときのご質問です・・・
( ご請求ありがとうございます! わーい(嬉しい顔) )


「容積率オーバーですが、何か問題はありますか?」  というものです。

 すっ、すっ、鋭い!! 勉強されてます !!
        ( ひょっとして、業界関連にお勤め ???)

検索画面の文字情報だけで

容積率オーバー」を見抜かれるとは・・・ がく〜(落胆した顔) びっくりです。

じつは、不動産屋でも駅前によくある賃貸仲介しか携わってないものは、
賃貸の仕事にほとんど関係ないので、
この 

「容積率」
とか「建ぺい率」 もよくわかってません。


私達の住んでいる街というのは、「 用途 」 というのが決められてます。

「 住居用 」とか「 工業用 」・「 商業用 」など12の「用途地域」 があります。

その「用途」に合わせて、建物を建てるときの面積を制限 しているのが

 「容積率」 「建ぺい率」 です。


「建ぺい率」・・・ 敷地に対する建築面積を定めてます

 建ぺい率60% 」なら、100u の土地には60u までの
範囲でしか建物を建てられません。


 容積率 」とは 延床面積(各階の合計面積)の限度を定めてます。

容積率150%」なら、100uの土地には150uまでの範囲で
延床面積 を収めなければなりません。

仮に、上の条件で建物がワンフロアー60uの3階建としますと、

延床面積180u(60u×3)で、

ご質問のような「 容積率オーバー 」となるわけです。
 (※この他にも条件によってこの限度が更に制限される場合があります。)


こういうのを買って問題ないのか・・・


答えとしまして、買ったものをそのまま使うのは問題ありません。

すでに 建っているものを 「壊せ」 とかは 言われません。

ただ、ローンを組む場合には審査の対象として問題とする金融機関もあります。

ローンがつかない可能性があるということです ふらふら

あと、買ってから建替える場合に同じ大きさのものは建てられません。



ではなぜ、このような 違反建築 があるのか・・・


それは、また次回にしたいとおもいます exclamation








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posted by えいいちのとうちゃん at 23:57| Comment(0) | TrackBack(0) | お客様からのご質問など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月29日

deep night

昨日は

ハウス×ハウスと縁の深い Oさんが

我々スタッフにご馳走してくださるというので

夜は神戸へ


お店は長田区にあるホルモン屋さん

メニューはなく、注文はキロ単位、選べるのは味付けの辛さと肉とホルモンの割合のみ

「ドサッ!」と1キロのいろんな肉のかたまりが一皿で出てくる

超ディープなお店です。  タレを漬け込んだホルモンの味は絶品!


映ちゃん


ハウス×ハウスの一員となって約4ヶ月、

特に今夜のメンバーに入ると、同年代のせいか・・・


昔話やその時代の話題がでてきますが・・・


皆さんの 生きてきた経験や経歴に ただただ驚きます。


また、本当に いろんな経験を積んでいる人は

何に対してもふつうの人とは違う 「深さ」 を持ってるというのが、

肌身でわかり、つくづく勉強になります。


何より、皆がいま「 感謝するおもい」 というのが、人一倍で

それが仕事も含め日常でも、ごく自然に すべてのベース となり 

からだの隅々に沁みこんでいるというのを 

一緒にいて すごく強く感じます。


そんな中に一緒にいるだけでも、

自分にない高みに引っ張っられるのは


本当に ありがたいことです。


もちろん、これからの「ハウス×ハウス」についても

  いろんな展望が 目白押し  ・・・ 楽しみです るんるん




お店も話題も 大変ディープな夜でした

Oさん、ごちそうさまでした わーい(嬉しい顔)






 ・・・・・追記・・・・・・・・・

今日も事務所に寄ってくださったOさん


私が物件検索のため、パソコンをいじってるのを覗き込んで


キーボードの “Enter" を押すたびに


「あっ、臭えっ!あっ、臭えっ!」と叫びます・・・・



昨日のホルモンの名残のせい??


と思いきや


よく聞くと


・・・・・・・・・・・・・


「アクセス!」


との変な掛け声でした ふらふら・・・。  あせあせ(飛び散る汗)






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posted by えいいちのとうちゃん at 23:24| Comment(0) | TrackBack(0) | break time | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月26日

不動産売買とクーリング・オフ

クーリング・オフというのをよく耳にするとおもいます。

言葉の意味は 「頭を冷やす期間」 です。

強引な訪問販売や電話営業などで泣かされる消費者を守るためにできた法律ですが、不動産の取引でもこの制度があります。

現地見学会」など見に行ったときに、案外気に入って、営業マンのトークにも押され、冷静さを失い つい申込書や契約書を書いてしまう・・・

でも、後になって冷静になってみたら、買うという判断は失敗だった・・・


よくありがちです。


こんな場合に、申込の撤回や契約の解除ができる制度ですが、


条件としまして

 @ 売主が宅建業者
 
 A 宅建業者の「事務所等」以外の場所(現地案内書や仮説小屋)で契約


となってます。

 但し、Aの場合でも、購入者が望んで自宅に来てもらったときなどは別です。

大事なのが、撤回や解除を

「宅建業者(売主)から書面によりクーリング・オフ制度について
告げられた日から8日以内に書面で通知」


することになってますが、言い返せば

宅建業者(売主)から告げられてなければ、いつでも撤回・解除できる

ということです。

なかには・・・
わざとクーリング・オフについて告げない業者もいますので、要注意です。

いくら告げられてないといっても、買って引っ越してからの解約は無理ですので・・・ たらーっ(汗)



私どもハウス×ハウスは仲介業務主体ですので、

直接、売主になる場合はほとんどありませんが、

ハウス×ハウスの営業で心がけていますのは、

お客様には冷静に判断していただいて、後で後悔しないこと・・・

すごく気に入られて その場で 「買います!買います!」

というお客様にも

 「もう一晩、じっくりご家族でご相談になってみられたら・・・」

と お話させていただくこともあります・・・。


もっとも、私は口べたで営業トークも上手くありませんので、


その点は ご安心ください。 わーい(嬉しい顔)







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posted by えいいちのとうちゃん at 23:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 法的なこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月24日

大手さんはエライ!

今日は売却依頼のお客様と物件案内のお客様方とお会いできました  わーい(嬉しい顔)

夕方の物件案内では、売主の大手不動産会社のご担当の方もお見えに。


この大手のご担当の方、若いやさしそうないい方です。 

ルックスはちょっとジャニーズ系・・・ちょっと褒めすぎかな  ふらふら

どちらかというと、私と一緒(?)で線はかなり細目の、
「海千山千の不動産業界」には向いてないのでは・・・という方。


お客様を待つあいだ、
大手さんの会社のお話を少し伺いました。

店舗ごとの競争、店舗内での競争、部署ごとでの競争、先輩、同僚、後輩との競争・・・  あせあせ(飛び散る汗)

大手さん独特の半端ではない社内書類の量と煩雑さ・・・ たらーっ(汗)

毎日遅いようです。ご苦労様です。

抱えているお客様の量も、冷やかしのような方から真剣に探してる方まで様々大量に。。。


一人ひとりの「お客様のため」というモチベーションを維持するのは

本当に大変な環境だと感じました。

逆にいいますと、そのような環境でも 「」 を持ち続けられる人は
本当にすごい人です。 


でも、そのようなすごい方は

結局、利益を最優先する会社の方針とは衝突して
社から離れざるを得なくなってしまうんでしょう・・・


昔の 「不動産の達人」長嶋さん や 松田塾長 のように。


大手さんでがんばるご担当の方々、
環境に負けず、「お客様のため」がんばってください!

あと、ご自分のカラダとご家族もお大事に!!

 



PA0_0018.JPG

本文と写真は関係ありません。





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posted by えいいちのとうちゃん at 23:58| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月22日

ブレーン・マシン・インターフェイス

                  
                 sankei copy.jpg

先日の産経新聞に出てましたが、

念じる」だけで自分の手足のように動く機械の開発が進んでいるようで。

なんでも、
「ブレーン・マシン・インターフェイス」という脳科学と
機械工学を結びつける最先端の研究開発だそうで、
写真は既に開発されている「脳波で動く車椅子」ということです。

そのうち・・・・

脳波を電波に乗せて気持ちを伝え合う、「脳波携帯電話」ができるとか・・・
そうなると、無言でも「ただいま電話中」という人も出てくるんですねぇ・・・

まるでSFの世界。。。がく〜(落胆した顔)

「目に見えない世界」の開発も進んでるんですねぇ、びっくりです。ひらめき

「目に見える世界」でも知らないことだらけですのに・・・。あせあせ(飛び散る汗)

人の「おもい」とか「念じる」力の強さを表した言葉に

「以心伝心」とか「石虎将軍」がありますが、
最近、殊にこのような「力」が存在するということを感じます。



今日は神奈川からお客様が見えて、代表らとの会話で、


ハウス×ハウスのおもい(ポリシー)」は

「伝える」ものではなく 「伝わる」もの!!


このことの大切さが話題になってました。

なんだか、抽象的ですいません・・・


マイホームを望まれる方は、

どうか強い意志で「買いたい」ではなく「買うんだ!」と念じ続けてください。

しかも、「絶対、後悔しない方法で!」と。

念じれば念じるほど、
新しい住まいで家族みんな楽しくくつろぐ姿が見えてきます・・・?^^)


そして、皆様の前には、

マイホーム購入の記念写真のシャッターを押す私の笑顔が・・・。
わーい(嬉しい顔)・・・

(「なんでオマエが出てくるねん!」 ダッシュ(走り出すさま) ・・・ たらーっ(汗) )


必ず実現しますから exclamation×2











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posted by えいいちのとうちゃん at 23:56| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月20日

マンションの「専有」と「共有」

先日の日曜日はほぼ丸一日、お客様と物件案内 かわいい

やっぱり、お客様と直接、お会いするというのは楽しいものです。 るんるん

ハウス×ハウスの営業スタイルは、一般の不動産会社と違いますので
ふだんの平日はあまり、お客様と接することが多くはありません。
(あっ、これは、立ち上げてまだ日が浅い大阪の場合です・・・忙しい神戸は別です。)

今回のご案内は、めずらしく全部マンション・・・戸建がありませんでした。

数ある業者の中から、ハウス×ハウスを選んでいただきありがとうございます。

一般的には、「大手が安心」というイメージがあるかとおもいますが、

そのあたりの良し悪しは、代表がブログで述べたばかりですから、こちらもご覧ください。

ひとつだけ言わせてもらいますなら、テレビCMによく出てくる不動産会社ほど信用しないほうがいい、「メディアを鵜呑みにしてはいけない」ということでしょうか。
(もちろん、一部です。)

やはり、会社の大小というより、会社のポリシーの徹底度と現場の担当者の資質が大事だとおもいます。

かくいう私などは、まだまだ修行中の身ではありますが。。。ふらふら


本題に戻しまして・・・

マンションの場合、戸建と大きく違うのは「専用」部分と「共用」部分があります。

マンションの一部屋を売買するとき、対象となるのが「専有」部分です。

室内のクロスは「専有」では「共有」になります。ややこしいです。

おもしろいのが、各戸についてるベランダは「共用」になります。
外壁と同じ扱いです。

だからといって、他の部屋の人も使っていい訳ではありません。

実際にはその部屋の人しか使いません。
ただ、その部屋の人も勝手に改造してはいけません。
使用法が定められています。

これを「共有の専有部分」といいます。   ひらめき

ためになりましたでしょうか・・・「余計、ややこしい!」
すいません・・・では、このへんで・・・「本題のほうが短いがな!」




                   

                       PA0_0026.JPG

  



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posted by えいいちのとうちゃん at 23:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 法的なこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月16日

New Project

一昨日、金井代表と松田塾長は二人だけで東京へ。
(私は置いてきぼり・・・ もうやだ〜(悲しい顔) )

行く先は不動産の達人」さくら事務所  かわいい

まさか、置いてきぼりの理由は先日、私が長嶋さんを独り占めした??せい・・・?

あるいは、神戸キムチを届けに???

・・・そんな、わけではありません。が、

なにか、怪しいことを考えてます

打ち合わせのあとも、
すごく有意義な時間だったようで

深夜の帰神お疲れ様でした



今日は、神戸に用があったので、様子を伺いがてら事務所に寄りました。

なぜか、代表と役所調査へ


       PA0_0059.JPG



エコです 自転車です

しかし、気になる店や展示があると、すぐに覗きにいく代表・・・

なかなか目的地に着かず・・・


着いたときには、もうお昼過ぎ
訪問した先はしっかり昼休み・・・出直しです ふらふら

うちらもお昼に


                  PA0_0062.JPG





お肉が好きな私のために案内していただきました。

カツどん屋さん、600円で、カツがたっぷり、しかもコロモも品がよく、美味い!! 並ぶだけはあります !! わーい(嬉しい顔)

ごちそうさまでした  るんるん


役所の調査も終わって、帰り道・・・また、ウロウロ  たらーっ(汗)

大西さん(さくら事務所の広報の方)の気持ちが
億分の一くらいですが、理解できたような日でした      ひらめき










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posted by えいいちのとうちゃん at 02:03| Comment(0) | TrackBack(0) | break time | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月14日

やはり気になる学校区

マイホームを初めて購入されるお客様は、若い世代の方が多く、

ハウス×ハウスを訪れるお客様も、お子様がまだ小さい方が多いです。

(私の場合、若くないけど子育て中 ふらふら )

そんな世代の方が、物件を選ぶ場合一番気にされるのは、やはり学校区のようです。

物件選びの条件というのは、世代によって全然変わってくるものですね。


もし、私がいまマイホームを買うなら・・・

田舎でいいから、緑が豊かで、きれいな小川のせせらぎや鳥の声が聞こえ、そんな大きくなくても平屋で十分、というのがいいのですが・・・

現実には、至便優先で虫とか大嫌いなカミさんからは即却下 もうやだ〜(悲しい顔)
何より、いまは両方の親のことが最優先・・・。


学校区の話に戻しまして・・・

この学校区は融通が利く場合もあります。
ハウス×ハウスのお客様で実際にあった例ですと・・・

気に入った物件だとどうしても、校区が変わってしまうが、
新しい家が、今、通ってる小学校から遠くはなく、卒業まであと1年、

という事情でしたので、転校しないですみました。


どうしても、今の学校区で見つからないお客様、

ひょっとしたら、なにか方法が・・・ないものなのか・・・

詳しい事情がわかれば、そのときはもちろん対応させていただきます。











20080513221237s.jpg


追記:今回の中国の大地震では、多くの学校も潰れ、大変な数の犠牲の
   中には、かなりの幼い命も含まれていたとのこと。
   犠牲になってしまわれた方々のご冥福をお祈り申し上げます。
   
 中国大地震救援金  ミャンマー・サイクロン災害救援金 =日本赤十字        
    http://volunteer.yahoo.co.jp/donation/index.html

     ※ yahooのポイントでも 募金できます (手順も簡単です)

 
posted by えいいちのとうちゃん at 19:00| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月12日

昨日は母の日

日頃の感謝を込めまして、ウチも両方の母に花なんぞ・・・
もっとも、カミさんの段取りですが・・・感謝感謝  揺れるハート

昨日、物件をご案内したお客様も一組は母娘でお見えになりました。
あっ、5ヶ月の赤ちゃんも連れてなので3世代で。 るんるん

こちらのお客様、実は、突然のご来店で、メンバー登録もまだの方でした。
(もちろん、大歓迎です exclamation×2 ありがとうございます  わーい(嬉しい顔)

なんでも、お母様がパソコンでいろいろお調べになり、
ハウス×ハウスのホームページではなく、タウン情報のサイトで見つけてご来店いただくことに。

こちらのお客様も、不動産のこと、手数料の割合など
あまり、ご存知ではありませんでしたので、ご案内の道中、

業者の仲介手数料というのは、あくまでも上限であること、
手前どもは無料〜割引でも他社以上にサービスは良く、しっかり対応すること

などアピールさせていただきました。

あと、私のブログ(子育て記のほう)の宣伝もちゃっかりと・・・


昨日、ご覧になった物件は、残念ながら条件が合わないようでしたが、
ご納得できるものが見つかるまで、お付き合いさせていただきますので、これからもよろしくお願い致します。







                GRP_0194.JPG


 (あっ、カミさんも“母”やった・・・また来年ということで ふらふら )







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posted by えいいちのとうちゃん at 19:12| Comment(1) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月08日

K様邸 住宅完成見学会 A

 先日の『土地探し&ローン相談会』は・・・・

ハウス×ハウスが担当しました。

デザイナーや建築士の設計の家、またハウスメーカーで建てるには当然「土地探し」・・・そう 土地だけ・・・。

よく、チラシなどで見かける更地には、ほとんど「建築条件付」
なっています。

これは、建築業者もプランもほぼお決まりのものしか建てらない建物付きの土地のこと。

なので、自由にプランを考えられる純粋な「土地だけ」を探すのは 絶対数も少なくて個人の方には難しいかも?です・・・(詳しくはこちらを)

また、ローンも土地と建築の2回に分かれ、一般にはわかりにくいトコロです

ひとことで、「土地探し&ローン相談」といいましても、
たいていの業者は避けたがるところなのです。

土地だけだと絶対数が少ないだけでなく 不動産価額の3%が手数料収入の一般の不動産会社は 価額の少ない土地だけの仲介は手間の割りに手数料収入も少ないからです。

実は、このたいていの業者が避けたがるところにも強いのが、
ハウス×ハウスです ! (ちょっと自慢)

また、この日も ハウス×ハウスがご相談に対応させていただいたお客様は
2組でしたが、どちらも、まったくこれから探すという方々なので、
当然、不動産に関しましては、あまり詳しくはありません。

まして、仲介業者の手数料が「3%」であること、またそれはあくまでも「上限」であることもご存知ではありません

もちろん、ハウス×ハウスの仲介手数料無料・割引も
紹介させていただきました。が、大変、びっくりされました


ほとんどの方は、業者の仲介手数料も、司法書士や登記費用などと一緒に必要経費のように言われて、素直に払ってしまわれるのでしょう・・・

と おもうと一日も早く、


ハウス×ハウスのスタイルがオーソドックスになってほしい !  ダッシュ(走り出すさま)


と素直に感じた一日でした。









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2008年05月06日

K様邸 住宅完成見学会@

前に、ブログでも紹介させていただいた
奥様が伊東美咲似のK様の住宅が完成いたしました!  ぴかぴか(新しい)
(ハウス×ハウスで土地を仲介させていただいた物件です)


GW期間中、設計したL.D.HOMESさんの主催で、
住宅完成見学会が開催され、5日にハウスハウスも参加する「土地探し&ローン相談会」に、明石に行ってきました。


完成したオウチは・・・


        080505_1256~0001.jpg    080505_1344~0002.jpg


ジゃーン !!

白を基調としたシンプルなデザイン住宅です

(ちょっと天気がよくないのが残念)


       080505_1331~0001.jpg     080505_1338~0001.jpg

一階です  広いリビング  玄関脇には和室のスペースもあります


          080505_1334~0002.jpg     080505_1333~0001.jpg

2階です  少し段差をつけたバルコニーは6帖大  バーベキューもできます


      080505_1335~0001.jpg    080505_1332~0002.jpg

           洗面室は間接照明を使って いい雰囲気です


気になるお値段は ・・・ なんと、1500万円 ! ひらめき

注文住宅もいいです  るんるん

時間はかかりますが、自分達の好みに仕上げられますし、

何より、施工の過程を管理できるので、安心です  わーい(嬉しい顔)


土地探し&ローン相談会の内容は次回に・・・・












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2008年05月04日

大大大歓迎!「不動産の達人」さま

鰍ウくら事務所 取締役会長 
日本ホームインスペクターズ協会 理事長
NPO法人すまひとプロジェクト 理事長
 ・・・その他、政府のいろいろな委員会にも出席されています・・・

長嶋修 氏が、また、ハウス×ハウスにお見えになりました exclamation×2 (5/1)


15時、当事務所にご到着。
しばらく、ハウス×ハウス代表と二人きりでヒソヒソ話 ・・・ なんか怪しい exclamation&question

夕食には、我々スタッフも同席させてもらい、いろんなお話を
聞かせていただきました  わーい(嬉しい顔)


ミヒヤエル エンデ(ドイツ人童話作家)の“時間銀行”の話、

「超シンプルなさとり方」(五次元文庫)や

森田実氏の書物の内容、

エモーショナル・マーケティング

日銀と財務省

日本のゆくえと不動産業

成功と幸せの関係

物理学の限界と宇宙の真理

4次元や無意識の世界と人生の因果関係
 ・・・ などなど。


かなり、異空間の高度な内容はお聞きするのが精一杯でしたが

当代表は、それで話がどんどん弾む、というより、

完璧に意気投合するから ・・・ コワイ ・・・ たらーっ(汗)


お食事のあとは、当事務所うえにある、ライブハウスなぞ寄って・・・

     
      20080503002752s.jpg    20080503012458.jpg


今回もまた長い時間、ありがとございました。


帰りの電車、大阪までの小一時間、なんと私と二人きり ・・・ムヒヒ ドコモポイント

長嶋さんをひとり占めしたときの話の中身は・・・秘密です。 るんるん



追記:長嶋さんのブログハウス×ハウスを紹介していただき、
   大変ありがとうございました。
   今月ご予定のコラム15本、講演8本、本2冊分の原稿が
   無事完了されますようお祈り申し上げます。









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2008年05月02日

大阪市 住宅の耐震診断の助成がアップ!

GW真っ只中 かわいい  ガソリン代高騰が響きます  ふらふら


大阪市の耐震診断に対す助成が拡充されました   わーい(嬉しい顔)

○ 耐震診断費補助

木造住宅の場合、耐震診断費用に対する補助率は90%です。

例えば、標準的な戸建住宅で診断費用が5万円の場合、
補助額が4万5千円、自己負担額が5千円となります。


耐震改修費補助につきましても、
補助率を23%に、補助限度額を90万円に引き上げてます。

詳しくは大阪市立 住まい情報センター」のHPからご覧ください。


また、耐震改修工事を行った場合、固定資産税が半分になります!  るんるん
詳しくはこちらを


まずは、 (財)日本建築防災協会 の「 誰でもできる我が家の耐震診断 」を使って、
この連休、ご自宅の簡易耐震診断を行ってみられては  ひらめき;











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