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2008年06月08日

住宅ローンと火災保険

住宅ローンを組むときには、必ず加入する火災保険。

もちろん、「いざ」というときのための安心として必要なものですが、

保険商品がいろいろ複雑化している昨今、どのようなタイプに入ってるか
(または入るか)きちんと知っておく必要があります。

購入時には、不動産用語の勉強や住宅ローンの勉強、荷物の片付けに
役所や公共機関などの手続き・・・やることが多すぎて、なかなか火災保険まで
手が回らないとおもいますが、加入後も見直しがきくタイプもありますので、
落ち着いてからでも、検討されることをおすすめします。


大きな注意点としましては

 @ 頭金を建物に充当した場合
    建物が2000万円で頭金を500万円充当した場合
    たいてい、ローンの1500万円にしか保険をかけませんので
    火災が起きた場合、1500万円しか払われません。

 A 時価で加入している場合
    一般的には、ローンが減るスピードより、建物の価値が下がる
    スピードのほうが早いです。
    火災保険を時価で加入している場合には、ローンの残債金額と
    保険で補填される時価との差額が持ち出しになってしまいます。

 B 特約で「再調達価額」で加入する場合
    Aの対応として、時価ではなく、新築を建てる価格の保険金が出る
    「再調達価額」で加入するタイプがありますが、これにも2種類
    あります。
    「新価」・・・同じ場所に同じ用途の建物を建てないといけない
    「価格協定」・・・建物を建てなくても保険金が支払われる

 C その他
    火災や落雷に限定せず、漏水や盗難に対応した総合的な保険や
    補償範囲も「建物のみ」「建物+家財」「家財のみ」など様々です


保険というのは、「いざ」というときには有難いですが、「いざ」が
なければムダになるような気がして・・・難しいところです。

特に、最近は業界の不祥事も目立ちますし、商品が複雑すぎて、社員が商品の内容をわかってないんですから、困ったもんです

不動産業界と一緒で、まだまだ改善の余地あり!です。


   
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単独で入れる地震保険が出たようです。

ご参考まで。







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posted by えいいちのとうちゃん at 08:37| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金・保険など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月03日

税金にも消費税がかかる???

大阪の桜は今真っ盛り るんるん

前回、不動産を売買する際の固定資産税等の精算について少し述べさせてもらいました。

それにちょっと補足しておきますと、
売買と同時に納税義務者を変更できれば、精算という面倒なことはしなくて済むんですが、いまの制度では変更できません。

なぜ、できないのか?

まさか、お役所の仕事が増えるからという理由ではないとおもいますが。。。 

もうひとつ、たまにうっかりするのが、売主さんが法人で課税事業者の場合、買主さんが払う固定資産税等の日割り精算金のうち建物分に対しては、消費税が課税されます。 どんっ(衝撃)

Why? がく〜(落胆した顔) Why? がく〜(落胆した顔) Why? がく〜(落胆した顔)

なぜ、税金に消費税が???

これは、国税庁の見解によりますと、
固定資産税の精算は税法上の義務でははなく慣習であり、精算される金銭は『固定資産税』ではなく『固定資産税相当額』になる
との事です。

平たく言いますと、
精算するのは当人どうしの勝手だが、あくまでも納税義務者は売主で、買主が払った精算分は建物の代金とみなしますよ
という事です。

『税相当額』⇒『建物代』・・・この意味が私にはどうしても理解できません。
すごいこじつけのような気が。。。猫



ちなみに自動車税も日割り計算する時、自動車税相当額とされ消費税が課税される場合があるようです。




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posted by えいいちのとうちゃん at 23:36| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金・保険など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月01日

場所によって違う、固定資産税等の起算日

新年度です! NEW  早いものです! かわいい

我々業者が使う、近畿レインズという物件検索のホームページも今日からリニューアルされ、すごくよくなりました。 ひらめき
(正直、前のデザインはちょっとイケてなかったかな ふらふら )


土地や建物を所有してますと、固定資産税・都市計画税というのが毎年かかってきます。

納税の通知書が毎年4月ごろ届きますが、その年の1月1日の所有者が、その年度1年分の納税義務者となります。

つまり、所有者がその年度の途中で売却して手放しても、1年分は支払う義務があるということです。

なので、不動産の売買の際、売主さんと買主さんでこの税金の精算をしますが、
実は、この年度の起算日が東京と大阪では違います。

東京は1月1日、大阪は4月1日・・・ややこしいです。

たとえば、今日4月1日が不動産売買の最終決済日で物件の引渡日だとします。

大阪の不動産なら、平成20年度分の固定資産税等はちょうど1年分まるまる精算すれば済みます。

これが、東京の不動産の場合、1年分のうち1月から3月までの約1/4は売主さんが、4月から12月までの約3/4を買主さんが負担するということになります。

特に、どちらが得とか損とかの話ではありませんが、物件の場所・売主さん・買主さんの三つが、東京・大阪と交錯している場合、
ことに、大阪の人が東京にもっている不動産を売った場合など、
いくら説明してもわかってもらえず
「なんでやねん!ワシら大阪に住んでるのにおかしいやないか! ちっ(怒った顔) 」と、怒りだすこともありますから、
事前によく説明する必要があります。

こればっかりは、怒られてもどないもなりません・・・たらーっ(汗)




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posted by えいいちのとうちゃん at 23:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金・保険など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月19日

居住用3000万円特別控除(税務署は厳しいの巻)

二度あることは・・・(またまた税金関係)
「3回も続けてやん。さては、ネタに困ってるなぁ〜」(ある身内より)
  <うっ!するどいがく〜(落胆した顔)・・・そこをつっこまんといてぇ〜・・ふらふら

前回、税務署の意外な“やさしい”(???)面を述べましたが、
「こいつ、税務署をナメとるんかぁ〜ちっ(怒った顔)」と目をつけられても困るので、大変“厳しい”ところを・・・。

親の代からの家を相続した場合など、取得した費用が安い自宅を売ったときに、かなり儲かることがありますが、この儲かった部分譲渡益」に対しては、もちろん、課税されます。

その際、重宝するのが「居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例」です。

たとえば、4000万円で家を売って、取得したときの費用や売る時にかかった費用の合計が1000万円ですと、「譲渡益」は3000万円ですが、この特例を受ければ、税金はかからないということです。

特例が受けられるかどうか、当然、様々な条件(いわゆる「適用要件」)があります。

そのひとつに「所有者が自己の生活の拠点として利用している家屋」というのがあります。

つまり、「自宅」ということですが、「一時的な利用」は認められず、「生活の拠点」かどうか「総合勘案して判定」するとなってます。

要は、
この特例を受けるために細工をしたら許さんぞ!
と厳しいものなんです。

例えば、転勤やいろんな事情で「ずっと住んでたけど、いまは住んでない」あるいは、「住んでなかったけど、いま住んでいるように見せかける」場合、どうなるか?

まず、住民票があるか?
こんなこともあろうかと住民票を移してない、あるいは、住んでいるように見せかけるために移していても、住民票だけじゃ、あきまへん。

郵便物はどうか?
わざと、移転届けを出さず、もしくは移転届けを出して、郵便物が届くようにしていても、それでもダメです。

次に、電気や水道の請求書や届いてるか?
電気・水道を止めず、たまに何らかの手段でメータを動かし請求があるようにしていても、まだダメです。

実際の請求書の金額が妥当か、などなど。

とにかく、徹底的に調べられます!

どうですか?コワイでしょう。

ちなみに、もし、離婚の財産分与で自宅の譲渡を考えているなら、離婚前の譲渡はやめましょう。課税対象になりますから。


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posted by えいいちのとうちゃん at 14:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金・保険など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月18日

消費税をどうするか?(「強気でいこう!」編)

前回に続き、また税金関係を・・・
といいましても、個人の方にはあまり関係ないかも・・・なんですが、
ご参考まで。

ビルやマンションを一棟ごと売買する場合、たいてい、法人名義の取引がほとんどですが、その際、「建物の消費税をどうするか?」ということがあります。

もちろん、はじめから消費税が明記されていれば問題ありませんが、ある程度、建物の築年数が経過している場合など、明記されていないことが結構あります。

誰しも、税金はできるだけ抑えたいものですから、売買価格のうち、なるべく土地分に多く充て、建物分を減らして消費税を少なくしようと考えます。

では、どこまで建物の按分を減らしても問題ないか?

これが、案外大丈夫なもの・・・!? ひらめき
よっぽどムチクチャなやり方でない限り、平気なようで・・・。

たとえば・・・

ある収益マンション一棟を7200万円で取引した事例の場合・・・

建物は昭和63年築ですので、取引時で築約20年です。

固定資産税の評価証明額が、土地3500万円建物2000万円でした。

一般的な方法ですと、この割合を利用して、7200万円35:20で按分すれば、建物は約2600万円となり、消費税が約130万円の計算となります。

しかし、実際の取引では、古家付土地の売買とし、売買代金を全部土地代としましたので、消費税は出てきませんでした。

「ホンマに大丈夫かいなっ!?」

これが、大丈夫だったんですわーい(嬉しい顔)

この事例の場合、価格も小さかったですし、土地だけの売買の相場も同じ広さなら、ちょうど7000万円前後なので、問題なかったのでしょう。

他にいくつかの事例でも、私の知る限り、全て大丈夫でした。

もし、仮に税務署がなんか言ってきても、そのときは税務署と相談しましょうexclamation
(ケンカではなく、話し合いで。)
こちらの筋が通ってれば、認めてくれるはずです。

もちろん、脱税は絶対にいけません。
でも、節税
はいいんですexclamation×2


紙一重の場合は強気が一番exclamationexclamation×2

だから、税理士さんに頼む場合も、実務に詳しく、強気の人にお願いしましょうexclamation×2exclamation×2
(なかなか、資産税に強い税理士は少ないですが)

もっとも、税金を納めるのは悪いことではありません。
納税額は国益奉仕のバロメータですから。

ただ、大事な我々の血と汗ですので、どのように使われるかしっかり監視していくことも大事ですちっ(怒った顔)


         
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posted by えいいちのとうちゃん at 00:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金・保険など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年02月16日

住宅ローン減税「控除期間延長」 (「松田塾」のおまけ)

先日、「松田塾」のブログで、所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額を
住民税から控除できる話が出てました。
(詳しくは、「松田塾」の『過去の記事 保管ブログ』(1/25付)をご覧ください)

今回は、それにちょっと関連したお話を・・・たまには、頭を使うことも・・・ほとんど引用ものですが・・・ふらふら

住宅ローン減税の控除期間は10年ですが、去年と今年の入居者には、
15年に延長できる特例措置があります。

どちらが得か?

10年の場合・・・20万円×6年+10万円×4年=160万円

15年の場合・・・12万円×10年+8万円×5年=160万円

計算上は、毎年、控除限度額を最大限利用できれば、控除総額は同じです。

実際には、控除限度額をフルに受けられる人は少なく、年収借入額返済期間
繰上げ返済の予定
など、個々に試算してみないとわかりません。

注意点としまして、
 @購入時ではなく、入居時から適用(今年買って、来年入居ですと対象外)
 A繰上げ返済を繰り返して、総返済期間が10年を切ると、住宅ローン減税そのものを
  使えなくなる
 B住民税を安く(正しく計算)するため、医療費や生命保険など、他に控除対象があれ
  ば、必ず申告しておく
ことなどです。

ちなみに、この住宅ローン減税、去年からは「バリアフリー改修工事」に、今年からは「省エネ改修工事」にも適用されますわーい(嬉しい顔)。(もちろん、適用要件などは違います)

いずれにしましても、毎年、特例措置が変わるので、大変ややこしいですが、
減税措置自体が無くなることはありませんので、業者の「今だけの特典です」というセールストークに騙されて、買い急ぐことだけは避けてください。

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posted by えいいちのとうちゃん at 23:48| Comment(0) | TrackBack(0) | 税金・保険など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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