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2008年06月23日

ショールームから


昨日の午前中は

東淀川の中古マンションを購入のお客様と打ち合わせ。

午後から、高槻の土地を購入されたお客様と

設備関係のショールームを2軒回りました。

大阪市中央区のヤマハと南港のトステムのショールーム。


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南港のトステムです
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    4階までだだっ広いショールーム






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 施工業者と一緒にお客様に説明してます

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       500万円のお風呂発見!!
     (もったいなくて入れません!?)




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 こちらは、ヤマハで一番高そうなキッチン


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     いろんな蛇口があります
   (ちなみに、阪神淡路の震災以降、
   水を出す際はレバーを下に下げる
                 タイプは無くなり、上に上げる
                 タイプに変わったとのこと)
    



もちろん、注文住宅で使用する

キッチンやお風呂、ドア、ガラスなどの仕様を選ぶためですが・・・

「そんなとこまで、ついていくの?」とおもわれる方もいるでしょう。


実は、ハウスハウスでは仲介の仕事は当たり前、

建築も詳わしいスタッフも多く、ハウスハウスの仲介で土地を購入され注文住宅を建てる施主さまからの相談で 時にはここまですることも・・・・・


今回は 土地を購入され、注文建築で建てる会社までご紹介した責任もあり、

お客様の要望をまとめ図面もひきますし、設備や仕様、

工事が始まれば現場のチェックまでします!

しかも、サービスで!!  がく〜(落胆した顔)


ここまでする不動産屋は・・・見たことないでしょう。

完全に不動産仲介の域を超えてます!!!


設計事務所も施工業者もお客様もそれはそれは、助かります。 


ここまでくると、まるで身内 exclamation&question 

これぞ「新しい家探しのカタチ」をすすめる「新しい業者のカタチ」  


ハウスハウスの理念、そのもの exclamation×2 

 
今後は ここに第3者機関のチェック(こちらは有料)も

加えたサービスの構築に取り組んで・・・

ただ単にあるものを仲介するだけでなく

より安心な不動産そのものの中身を仲介をする

ハウスハウスにより進化していきますので

お楽しみに!!








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posted by えいいちのとうちゃん at 23:50| Comment(0) | TrackBack(0) | お客様からのご質問など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年06月01日

「容積率オーバーですけど・・・」A

これは、実際にあった話なんですが・・・


容積 」というと、なんとなく「 容量 」というイメージもあるのでしょうか・・・

容積 」の出し方を

「 建物の床面積 」×「 建物の高さ 」で計算しようとする不動産屋がいました。 がく〜(落胆した顔)

似ていますが、「 体積 」 と 「 容積 」は違います。

あくまでも、「 面積の合計 」です。 まったく笑い話にもなりません。 ちっ(怒った顔)


では、なぜ、中古住宅の場合、

容積率オーバー 」のような「 違法建築 」があるかといいますと、

ほとんどの理由が

建築時は適法でも、建築後に違法になった
                       ことです。

たとえば、

  @ 用途地域の変更
      建築後に用途地域が変更し、容積率・建ぺい率が厳しくなった

  A 建築基準法のなどの法改正      斜線制限などの制約が厳しくなった

  B 増築による容積の増加

  C 土地の一部売却などによる、敷地面積の減少

                        などがあります。


年々、建築規制は厳しくなってます。

建替を考えた中古住宅の購入の場合、いま建ってる建物だけをみて

「これと同じくらいのものが建つんだ」 と判断するのはとても危険です。


なかには、建てたときから 違法建築 というのもあります。

木造2階建の一戸建てくらいですと、規制も取締りも厳しくなかった時代が、以前はありましたから。

いまでも、役所の検査とかいいましても、100%信用できかねますが・・・


適法・違法はもちろんのこと、建物の躯体・構造・設備などがしっかりと
物件の価格に評価される既存(中古)住宅の格付けの時代が、まもなく到来するのは間違いないでしょう。


これから、ますます “ホームインスペクション” の役割に期待がかかります。 わーい(嬉しい顔)










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posted by えいいちのとうちゃん at 23:42| Comment(0) | TrackBack(0) | お客様からのご質問など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月30日

「容積率オーバーですけど・・・」@

先日、お客様(おそらく主婦の方)からご質問をいただきました。

ハウス×ハウス メンバーログイン画面から一戸建ての中古住宅を検索され、
ある物件の資料請求をいただいたときのご質問です・・・
( ご請求ありがとうございます! わーい(嬉しい顔) )


「容積率オーバーですが、何か問題はありますか?」  というものです。

 すっ、すっ、鋭い!! 勉強されてます !!
        ( ひょっとして、業界関連にお勤め ???)

検索画面の文字情報だけで

容積率オーバー」を見抜かれるとは・・・ がく〜(落胆した顔) びっくりです。

じつは、不動産屋でも駅前によくある賃貸仲介しか携わってないものは、
賃貸の仕事にほとんど関係ないので、
この 

「容積率」
とか「建ぺい率」 もよくわかってません。


私達の住んでいる街というのは、「 用途 」 というのが決められてます。

「 住居用 」とか「 工業用 」・「 商業用 」など12の「用途地域」 があります。

その「用途」に合わせて、建物を建てるときの面積を制限 しているのが

 「容積率」 「建ぺい率」 です。


「建ぺい率」・・・ 敷地に対する建築面積を定めてます

 建ぺい率60% 」なら、100u の土地には60u までの
範囲でしか建物を建てられません。


 容積率 」とは 延床面積(各階の合計面積)の限度を定めてます。

容積率150%」なら、100uの土地には150uまでの範囲で
延床面積 を収めなければなりません。

仮に、上の条件で建物がワンフロアー60uの3階建としますと、

延床面積180u(60u×3)で、

ご質問のような「 容積率オーバー 」となるわけです。
 (※この他にも条件によってこの限度が更に制限される場合があります。)


こういうのを買って問題ないのか・・・


答えとしまして、買ったものをそのまま使うのは問題ありません。

すでに 建っているものを 「壊せ」 とかは 言われません。

ただ、ローンを組む場合には審査の対象として問題とする金融機関もあります。

ローンがつかない可能性があるということです ふらふら

あと、買ってから建替える場合に同じ大きさのものは建てられません。



ではなぜ、このような 違反建築 があるのか・・・


それは、また次回にしたいとおもいます exclamation








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posted by えいいちのとうちゃん at 23:57| Comment(0) | TrackBack(0) | お客様からのご質問など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月24日

不動産仲介業者は大手ほど・・・


前回、仲介業者のレインズ登録義務について少し触れました。

一般の方が不動産の売買をしようとする際、まず、不動産屋に足を運び売買を依頼することになります。

特に、売る場合の依頼にあたりましては、まず業者と媒介の契約を結ぶことになりますが、媒介の方法に3種類あります。

 @専属専任媒介契約
 A専任媒介契約
 B一般媒介契約


ちなみに、業法では「仲介」のことを「媒介」といってますが、同じ意味です。
(@〜Bの語句の説明はこちらをどうぞ

平たくいいますと、上のほうが、お客様と仲介業者の結びつきが強い分、仲介業者の責任が重くなります。

特に@とAの場合、仲介業者は売却物件の情報を必ずレインズに登録する義務が宅建業法で定められています。(Bにつきましては努力義務)

ところが、現実にはこれがなかなか守られていません  ちっ(怒った顔)

欲張りな業者は、売るほうと買うほう、両方の仲介手数料をひとりでガメようとするからです。(ガメる、て方言?)

ちょっと知恵を使う業者ですと、登録はしても、一週間くらいで削除するのもおります。  

大手の仲介業者さんは、そんなこざかしいことはしませんが、問合せがあると、「売れました」とウソをつきます。
(もちろん、一部です)

びっくりするのは、初めに登録するときから、「商談中」とか「契約済み」と明記してきます。  がく〜(落胆した顔)  
(「依頼受けたばっかりやん!」)

『他に手数料を渡したくないので、業者からの問合せは受付けてません』と公言しているようなもんです。
(繰り返しますが、もちろん、一部です)

まったく、ひどい話です。

お客様の大事な資産をどのように考えているのか、
「ウチは大手だから」という傲慢極まりない心根が見えてしまいます。むかっ(怒り)

とにかく、透明にしたい !! 

とにかく、クリアーにしたい !!

ハウス×ハウスの切なる願いです

ハウス×ハウスなら、売却の手数料ももちろん安いです)




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2008年04月22日

「ハウス×ハウス」独自の物件は・・・

いつの間にか、日中は暑いです 晴れ
大変寒がりの私は、昨日まで冬のジャンパーを着てました・・・  ふらふら
さすがにもう脱ぎました  かわいい


先日、あるお客様からいくつかメールで質問をいただきました。  るんるん 
(ありがとうございます)

そのひとつに
仲介手数料無料・割引だと物件の値引きの交渉は、あまり
 期待しないほうがいいのでしょうか?」
とありました。

とんでもありません exclamation  どんどん期待してください  exclamation×2

私共はあくまでもお客様側の仲介という立場ですから、
お客様に喜んでいただくよう動くのが当然です。  わーい(嬉しい顔)
 
ただ、冷やかしではこちらも売主さん側と交渉できませんし、
とても大事なお話ですから、実際に物件を見ていただき、
よく検討していただき、買ってもいいという意思をいただいてから
真剣に交渉に入らせていただきます

たまに、「ちょっとこれ以上値下げは・・・」という物件もありますが・・・ たらーっ(汗)


また別の質問では、
「『ハウス×ハウス独自の優良物件はありますか?」
とありました。

私共も、個人の方や業者から不動産の売却依頼を受け、売る側に
なる場合が、もちろんあります。

正直、すぐ売れそうなものもあれば、そうでないものもあります。

ただ、どのような不動産にしろ、宅建業法では媒介の依頼を受けた
場合、レインズという不動産の流通情報で公開しなければならないことになってます。

実は、ここにも、業界の悪しき慣習が残ってまして・・・  パンチ

仲介手数料を独り占めしたいがため、すぐ売れそうな物件は
公開されず、隠されていることがあります。

また、公開していても、ハウス×ハウスのような業者が問い合わせると
「売れました」とか「商談中です」とウソをつきます。  ちっ(怒った顔)

これは、大手の名のある仲介会社ほどよく使う手ですから
困ったものです。  どんっ(衝撃)

このあたりにつきましては、次回に続く、ということで・・・。

あっ、なので、「『ハウス×ハウス独自の物件」というのは
ありません。  あせあせ(飛び散る汗)





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posted by えいいちのとうちゃん at 20:14| Comment(0) | TrackBack(0) | お客様からのご質問など | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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