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2008年06月26日

頭金・手付金・申込証拠金

不動産売買の際、よく聞く言葉です。

どれも、はじめに払うお金ですが、意味は違います。


 @頭金 ・・・ 売買代金のうち現金で支払う部分(残りは住宅ローン)

 A手付金・・・ 残金決済時に売買代金の一部に充てられる。
          契約後にキャンセルする場合、相手に払う迷惑料
          という意味をもつ

 B申込証拠金  新築マンションでは購入申込時に預けることが多い。
           このお金は契約時に手付金に充てられる
         


申込証拠金の注意点

購入申込みの意思表示の際に 「優先的に購入しうる権利を確保する目的」 で

売主に対し あくまでも“預ける” ものです。

この時点では売買契約は成立していませんから、後で購入の意思表示を

撤回することは可能で、契約をしなければ 「必ず返還される」 べきものです。

一時期、この申込み証拠金の返還をめぐってトラブルが頻発し、問題と

なりました。現在も申込み証拠金の授受に規制はありませんが、その預り証の

中に 「契約不成立の場合には全額返還します」 と明記するように、

監督官庁より指導されています。



手付金の注意点


新築マンションや一戸建て等で、手付金が価格の10%(建物が未完成の

物件では5%)または1000万円を超えるときは、手付金の「保全措置」が

とられます。

保全措置とは、売り主の不動産会社等が倒産するといった事態が、

引き渡し前に起こった場合、支払った手付金が確実に戻るようにする

手続きのことです。

保全措置が行われるときは、具体的な内容や、どんな会社(機関)が

保全措置を行うのかを確認。保全措置に関する書類を、なくさないよう

に保管しておきましょう。



手付金は売買金額の一部 (いわゆる内金) ではありません。

したがって、厳密にいえば、売買代金の支払い (決済) のときには、

いったん手付金を買主へ返還し、改めて売買代金の全額を買主から売主へ

支払うことになります。

つまり、法的には、『手付金の契約』 と 『売買代金の契約』 二つの金銭授受契約をしています。

しかし、そのような手続きは煩雑になるため、実際の取引では手付金を

売買代金の一部に充当したうえ、残りの売買代金を決済時に支払うことに
なります。


売買契約書に必ず 「この手付金は、残代金支払いの際に売買代金の一部に

充当します
」 などと記載してあるのはこのためです。


取引の慣習として、手付金は買主から売主に払うのがあたりまえのように

なっていますが、

実は、売主から買主に払っても、法的な意味は同じなんです !がく〜(落胆した顔)


どうしても、売り急いでいる場合、新しい手付のカタチも出てくるかも ・・・ exclamation&question









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posted by えいいちのとうちゃん at 23:59| Comment(0) | TrackBack(0) | 法的なこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月26日

不動産売買とクーリング・オフ

クーリング・オフというのをよく耳にするとおもいます。

言葉の意味は 「頭を冷やす期間」 です。

強引な訪問販売や電話営業などで泣かされる消費者を守るためにできた法律ですが、不動産の取引でもこの制度があります。

現地見学会」など見に行ったときに、案外気に入って、営業マンのトークにも押され、冷静さを失い つい申込書や契約書を書いてしまう・・・

でも、後になって冷静になってみたら、買うという判断は失敗だった・・・


よくありがちです。


こんな場合に、申込の撤回や契約の解除ができる制度ですが、


条件としまして

 @ 売主が宅建業者
 
 A 宅建業者の「事務所等」以外の場所(現地案内書や仮説小屋)で契約


となってます。

 但し、Aの場合でも、購入者が望んで自宅に来てもらったときなどは別です。

大事なのが、撤回や解除を

「宅建業者(売主)から書面によりクーリング・オフ制度について
告げられた日から8日以内に書面で通知」


することになってますが、言い返せば

宅建業者(売主)から告げられてなければ、いつでも撤回・解除できる

ということです。

なかには・・・
わざとクーリング・オフについて告げない業者もいますので、要注意です。

いくら告げられてないといっても、買って引っ越してからの解約は無理ですので・・・ たらーっ(汗)



私どもハウス×ハウスは仲介業務主体ですので、

直接、売主になる場合はほとんどありませんが、

ハウス×ハウスの営業で心がけていますのは、

お客様には冷静に判断していただいて、後で後悔しないこと・・・

すごく気に入られて その場で 「買います!買います!」

というお客様にも

 「もう一晩、じっくりご家族でご相談になってみられたら・・・」

と お話させていただくこともあります・・・。


もっとも、私は口べたで営業トークも上手くありませんので、


その点は ご安心ください。 わーい(嬉しい顔)







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posted by えいいちのとうちゃん at 23:52| Comment(0) | TrackBack(0) | 法的なこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年05月20日

マンションの「専有」と「共有」

先日の日曜日はほぼ丸一日、お客様と物件案内 かわいい

やっぱり、お客様と直接、お会いするというのは楽しいものです。 るんるん

ハウス×ハウスの営業スタイルは、一般の不動産会社と違いますので
ふだんの平日はあまり、お客様と接することが多くはありません。
(あっ、これは、立ち上げてまだ日が浅い大阪の場合です・・・忙しい神戸は別です。)

今回のご案内は、めずらしく全部マンション・・・戸建がありませんでした。

数ある業者の中から、ハウス×ハウスを選んでいただきありがとうございます。

一般的には、「大手が安心」というイメージがあるかとおもいますが、

そのあたりの良し悪しは、代表がブログで述べたばかりですから、こちらもご覧ください。

ひとつだけ言わせてもらいますなら、テレビCMによく出てくる不動産会社ほど信用しないほうがいい、「メディアを鵜呑みにしてはいけない」ということでしょうか。
(もちろん、一部です。)

やはり、会社の大小というより、会社のポリシーの徹底度と現場の担当者の資質が大事だとおもいます。

かくいう私などは、まだまだ修行中の身ではありますが。。。ふらふら


本題に戻しまして・・・

マンションの場合、戸建と大きく違うのは「専用」部分と「共用」部分があります。

マンションの一部屋を売買するとき、対象となるのが「専有」部分です。

室内のクロスは「専有」では「共有」になります。ややこしいです。

おもしろいのが、各戸についてるベランダは「共用」になります。
外壁と同じ扱いです。

だからといって、他の部屋の人も使っていい訳ではありません。

実際にはその部屋の人しか使いません。
ただ、その部屋の人も勝手に改造してはいけません。
使用法が定められています。

これを「共有の専有部分」といいます。   ひらめき

ためになりましたでしょうか・・・「余計、ややこしい!」
すいません・・・では、このへんで・・・「本題のほうが短いがな!」




                   

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posted by えいいちのとうちゃん at 23:27| Comment(0) | TrackBack(0) | 法的なこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年04月26日

土地所有権の範囲・・・上下は無制限!?

つつじが咲きだしました。この時期が一番過ごしやすいです。 かわいい

たいてい、土地所有権の範囲といいいますと、横(隣)には大変気を
使いますが、縦(地上・地下)はあまり気にしないとおもいます。

この「縦の範囲」というのは、実は、理屈の上では制限がありません。

民法では、「土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ」(第207条)となっています。

つまり、自分が所有する土地の上下は、地下深くからはるか上空まで、
全て自分の物と言う事になるわけです。

すごく、得した気分になります  るんるん

ただし、『法令の制限内』というわけです。

どんな制限かといいますと、「公共の利益」が優先される場合、

たとえば、地下鉄や地下ケーブルを通す場合、また、上空なら飛行機が飛ぶ場合など、個人の所有権が制限されるということです。

だから、「オレの所有権を侵すな!」と飛行機に石を投げても無駄です   がく〜(落胆した顔)
(そんなヤツはおりまへんが・・・)   

地下鉄の上に住んでいる人も、所有権を制限されているんです。

ということは、『法令の制限』がない土地でしたら、
上下の所有権は、やはり無制限ということになります。

地下を掘って、温泉が出れば更に儲けモンでは ・・・ ひらめき


よく出てくる話で隣の家の木が侵入してきた場合、

木の根っこは勝手に切っても良いが木の枝は勝手に切れません。

これも民法で定められています。なぜ、根はよくて枝はいけないか、
ちゃんと理由もあります。

ここから先は、こちらをどうぞ




  househouse osaka_01.jpg     househouse_ooska01.jpg   





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posted by えいいちのとうちゃん at 23:57| Comment(0) | TrackBack(0) | 法的なこと | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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